Nội dung chính

• Thị trường nhà ở hiện tại đã khiến hầu hết người Mỹ không thể tiếp cận việc mua nhà, nhưng các công ty khởi nghiệp bất động sản tập trung vào crypto đang giúp giảm chi phí và tăng hiệu quả giao dịch.
• Bằng cách token hóa tài sản bất động sản dưới dạng NFT, Propy đã tạo ra cách chuyển quyền sở hữu tài sản kỹ thuật số thông qua thị trường ngang hàng và các hợp đồng thông minh Ethereum đi kèm.
• Thông qua việc cho vay thế chấp bằng crypto, Milo credit giúp cho blue chip crypto holder duy trì tiềm năng tăng giá tài sản cho cả ngôi nhà mới và tài sản crypto của họ.
• Mặc dù hầu hết các tổ chức cho vay thương mại đã ngừng chấp nhận đơn đăng ký vay vốn mua nhà, Vesta Equity cho phép chủ nhà chia nhỏ quyền sở hữu bất động sản để khai thác hình thức vốn chủ sở hữu đang phát triển nhanh chóng.

Giá nhà trung bình của Mỹ đã tăng 33% kể từ khi bắt đầu đại dịch COVID, khiến hầu hết người Mỹ không thể mua nhà. Trong những tuần gần đây, ảnh hưởng của việc tăng lãi suất đã bắt đầu san bằng đà tăng giá nhanh chóng. Mặc dù đây có thể là sự cứu trợ ngắn hạn, nhưng chất xúc tác dài hạn giúp bất động sản dễ tiếp cận vẫn chưa xuất hiện.

Các giao thức và các công ty như Propy, Milo Credit và Vesta Equity mang đến cho các nhà đầu tư bất động sản cơ hội độc đáo để tiết kiệm chi phí trong khi tham gia vào các giao dịch bất động sản bằng cách sử dụng công nghệ blockchain. Mặc dù các công ty và giao thức này còn tương đối mới trong lĩnh vực crypto, nhưng họ đang tạo ra thị trường bất động sản hiệu quả hơn bằng cách:

• Token hóa các tài sản bất động sản
• Thế chấp vay mua nhà bằng crypto
• Tạo ra các pool nhà đầu tư lớn hơn từ việc phân mảnh quyền sở hữu

Thị trường nhà ở hiện tại đã khiến hầu hết người Mỹ không thể tiếp cận việc mua nhà, nhưng các công ty khởi nghiệp bất động sản tập trung vào crypto đang giúp giảm chi phí và tăng hiệu quả giao dịch và cung cấp dữ liệu minh bạch hơn để ra quyết định đầu tư.

Propy token hóa bất động sản

Zillow là thị trường bất động sản hàng đầu thế giới và hiện được định giá hơn 8.3 tỷ USD. Hơn 80% nhà ở tại Mỹ đã được xem trên trang web và thu hút nhiều người dùng hơn gần 60% so với đối thủ cạnh tranh thứ hai.

Zillow tổng hợp danh sách niêm yết để khách hàng xem và liên hệ với người đại diện hay thậm chí là sắp xếp tham quan nhà. Nhưng Zillow cũng giống như nhiều công ty Web2 khác, không thể tạo điều kiện bán hàng xác thực (authentic sale) cho người dùng. Mặc dù Zillow đã từng cố gắng thực hiện điều này nhưng giao thức không có công nghệ để chứng minh quyền sở hữu kỹ thuật số duy nhất đối với tài sản vật lý.

Propy là phiên bản Web3 của Zillow. Propy kết hợp thị trường ngang hàng như Zillow với các Ethereum smart contract để hiện đại hóa quy trình mua bán bất động sản trên quy mô toàn cầu. Propy đã hoàn thành đợt bán hàng trong nước đầu tiên vào ngày 8 tháng 2 năm 2022, cho một căn hộ ở Tampa, FL, với giá 210 ETH (khi đó trị giá 653,000 USD) với hơn 3,000 nhà thầu và đã tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều đợt bán hàng khác kể từ đó.

Giao thức Propy bao gồm ba thành phần cốt lõi: nền tảng niêm yết, nền tảng giao dịch và blockchain registry. Nền tảng niêm yết tương tự như giao diện của Zillow với một OpenSea-esque twist. Người bán niêm yết tài sản của họ dưới dạng NFT trên thị trường sau khi cung cấp tất cả tài liệu pháp lý kèm theo sau đó người mua có thể bắt đầu đặt mua ngay lập tức.

Nền tảng listing của Propy hiện có hàng nghìn bất động sản đang được niêm yết ở Mỹ và các nước khác. Nền tảng giao dịch của Propy sử dụng các smart contract giúp quá trình giao dịch bất động sản hoàn toàn online. Giúp người dùng không còn cần giấy tờ rắc rối hay các cuộc hẹn triền miên. Quy trình giao dịch liền mạch giúp người dùng tiết kiệm thời gian và giảm đáng kể chi phí mua nhà bằng cách giảm phí cho bên thứ ba.

Blockchain registry của Propy quản lý quyền sở hữu và quy trình ký quỹ (escrow) thông qua một nhóm ba Ethereum smart contract riêng biệt cho mỗi bất động sản listing. Smart contract bất động sản lưu trữ tất cả siêu dữ liệu (metadata) được liên kết với bất động sản listing, bao gồm đặc điểm tài sản, địa chỉ thực tế, chủ sở hữu và chuyển nhượng quyền sở hữu.

Smart contract chuyển nhượng bằng chứng thư (deed) lưu trữ các hàm băm (hash) của tất cả tài liệu, theo dõi quá trình giao dịch theo thời gian thực và xác định các điều khoản của giao dịch bất động sản. Cuối cùng, hợp đồng ký quỹ theo dõi dòng tiền tham gia vào quá trình này. Nếu giao dịch được thực hiện bằng ETH, hợp đồng sẽ giữ tiền. Nếu không, hợp đồng chỉ giữ một bản ghi của giao dịch.

Nguồn: Propy

Khi tất cả các tài liệu đã được ký và quyền sở hữu đã sẵn sàng chuyển giao, bước cuối cùng trong quy trình giao dịch là người mua phải trả phí mua cho Propy bằng token gốc PRO của giao thức. Một phần tiền thu được từ PRO được chuyển trực tiếp đến Propy và phần còn lại chuyển đến ví cộng đồng dùng để phát triển nền tảng và khuyến khích sự tham gia vào mạng. Thông thường, phí mua bán thấp hơn thị trường truyền thống.

Hiện tại, việc chuyển nhượng bằng chứng thư không thể thực thi hoàn toàn trên blockchain. Tất cả việc chuyển giao quyền sở hữu được thực hiện bởi Propy hiện được ghi lại trên Ethereum. Tuy nhiên, sự quan tâm đến việc chuyển nhượng tài sản bất động sản thông qua các pháp nhân đã gia tăng, để tiết kiệm thời gian, tiền bạc và củng cố quyền riêng tư của chủ sở hữu.

Trong tương lai, hồ sơ sở hữu tài sản bất động sản có thể độc lập với việc quản trị trong khi vẫn tuân theo các quy định, thuế và yêu cầu bảo hiểm để thực hiện giao dịch bất động sản blockchain thuần túy.

Cho vay mua bất động sản có thế chấp (Collateralized Mortgage Lending)

Đảm bảo tài chính là một trong những bước quan trọng nhất đối với người mua nhà và cũng là bước dài dòng nhất. Hầu hết các khoản vay mất khoảng 30 đến 75 ngày kể từ khi nộp đơn ban đầu đến khi đóng. Milo Credit đang cố gắng xúc tiến quá trình này cho những khách hàng đã tích lũy một lượng lớn crypto.

Nguồn: Credible

Đòn bẩy dựa trên crypto không phải là một khái niệm mới, nhưng Milo Credit là một trong những công ty đầu tiên áp dụng mô hình cho vay thế chấp (mortgage lending). Đổi lại cho việc cầm cố BTC, ETH hay USDC, người vay sẽ nhận được một khoản vay có giá trị tương ứng bằng USD. Tất cả tài sản cầm cố được giữ trong các tài khoản phụ của Gemini và Coinbase.

Hầu hết các khoản vay đều có lãi suất thấp hơn các khoản cho vay tư nhân, thường từ 4% đến 6% và không yêu cầu điểm FICO tốt hay chứng minh thu nhập. Thời gian xoay vòng (turnaround) kéo dài vài phút cũng đặc biệt nhanh so với việc nhận được một khoản vay truyền thống.

Mặc dù người vay có thể đồng thời có được sự tăng giá của ngôi nhà mới và tài sản crypto, nhưng việc cho vay thế chấp bằng crypto cũng đi kèm với rủi ro. Nếu chủ nhà mới muốn bán tài sản của mình, họ phải trả lại toàn bộ khoản vay bằng USD trước khi nhận lại số crypto đã thế chấp hoặc trước khi công ty giải chấp (release the lien).

Hơn nữa, Milo sẽ tiến hành margin call nếu giá trị nắm giữ crypto của người vay giảm xuống dưới 65% giá trị ban đầu. Trong trường hợp đó, người vay sẽ có 48 giờ để tăng tài sản thế chấp.

Khoản thế chấp trong nước phổ biến nhất ở Mỹ và được Milo Credit cung cấp duy nhất là khoản thế chấp có lãi suất cố định trong 30 năm (fixed-rate mortgage hay FRM) và hiện đang ở mức cao nhất trong hơn một thập kỷ qua. Tỷ lệ trung bình tăng 87% chỉ trong 7 tháng, hiện ở mức hơn 5.8%. Lãi suất cao dẫn đến ít người mua hơn và giá nhà giảm.

Nguồn: Eye on Housing

Khác với FRM, các khoản thế chấp theo lãi suất có thể điều chỉnh (adjustable-rate mortgage hay ARM), theo truyền thống có lãi suất ban đầu thấp trong một khoảng thời gian nhất định (5, 7 hoặc 10 năm) và chuyển sang lãi suất có thể thay đổi, cao hơn tùy thuộc vào điều kiện thị trường tổng thể. D

o kết quả trực tiếp của việc tăng giá nhà, tỷ lệ FRM tăng, lạm phát gia tăng dẫn đến tỷ lệ các khoản vay của ARM so với FRM ở Mỹ đã tăng lên 10% thị phần. Theo truyền thống, các quốc gia bên ngoài Mỹ rất có thể sẽ chọn ARM ngắn hạn hơn là FRM.

Để chống lại việc tăng lãi suất và thu hút người dùng toàn cầu, Milo Credit có thể xem xét đa dạng hơn nữa sản phẩm thế chấp. Milo tuyên bố dự án đang có một danh sách chờ gồm 1,200 người tham gia ở 63 quốc gia khác nhau và đã xử lý hơn 300 triệu USD cho các khoản vay thế chấp. Với sự gia tăng nhanh chóng của lãi suất và nhu cầu giảm, lượng khách hàng của Milo có thể bắt đầu giảm xuống như các công ty cho vay truyền thống khác.

Quyền sở hữu phân mảnh (Fractionalized Ownership)

Kể từ tháng 1 năm 2021, giá trị tài sản của các chủ nhà ở tại Mỹ có thế chấp đã tăng một cách đáng kinh ngạc với hơn 32% lên mức 3.8 nghìn tỷ USD. Các bang ven biển phía Tây như California, Hawaii và Washington có mức tăng đáng kể nhất về giá trị trung bình lần lượt là $141,000, $139,000 và $114,000. Trung bình, các chủ sở hữu nhà đã kiếm được 64,000 USD dựa trên vốn chủ sở hữu nhà ở trên khắp nước Mỹ.

Nguồn: CoreLogic

Khi chủ nhà đang tìm kiếm một ít tiền để giải quyết các hóa đơn không lường trước được hoặc nợ thẻ tín dụng kép, họ thường khai thác vốn chủ sở hữu nhà ở của mình. Khai thác vốn chủ sở hữu nhà ở (home equity) là vay dựa trên giá trị hiện tại của căn nhà để nhận được một khoản tiền trả trước mà sau đó người vay sẽ phải trả lại cùng với lãi suất.

Có ba chiến lược chính để khai thác thêm tiền từ vốn chủ sở hữu nhà ở: vay dựa trên vốn chủ sở hữu nhà ở (home equity loan), vốn tín dụng nhà (home equity line of credit hay HELOC) hoặc tái thế chấp vay thêm vốn (cash-out refinancing). Cả ba đều là một hình thức thế chấp thứ hai đòi hỏi thủ tục giấy tờ rắc rối, lãi suất cao và phí ban đầu cao.

Đại dịch COVID làm gia tăng sự không chắc chắn cho nền kinh tế, khiến nhiều tổ chức thương mại ngừng cấp các khoản vay mua nhà và HELOC cho các ứng viên mới. Trong khi những người đi vay vẫn có thể lựa chọn tái thế chấp vay thêm vốn để khai thác nguồn vốn chủ sở hữu nhà ở đang tăng lên của mình, tổng nợ vốn chủ sở hữu nhà ở tại Mỹ đã giảm đều kể từ cuộc suy thoái năm 2008.

Vesta Equity cung cấp một phương pháp độc đáo để kiếm tiền từ vốn chủ sở hữu nhà đang tăng lên của các chủ sở hữu. Thị trường ngang hàng dựa trên Algorand (Algorand-based peer-to-peer) cho phép chủ nhà bán một phần vốn chủ sở hữu bất động sản cho các nhà đầu tư được công nhận thông qua (accredited investor) NFT phân mảnh (fractionalized NFT).

Chủ sở hữu nhà giữ toàn quyền cư trú đối với tài sản của mình trong khi vẫn không mắc nợ, không chịu rủi ro tịch thu nhà, loại bỏ lãi vay và các khoản thanh toán liên quan đến các khoản vay mua nhà truyền thống. Khi chủ nhà bán tài sản, tỷ lệ phần trăm tương ứng của lợi nhuận bán được sẽ được chia cho các nhà đầu tư.

Nền tảng cung cấp vô số công cụ để các nhà đầu tư định giá bất động sản nhà ở (residential property) và bất động sản có lợi tức (income property) được liệt kê trên trang web. Các nhà đầu tư có thể dễ dàng xem các dự báo về bất động sản, khu vực lân cận và thị trường để đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.

Tất cả các bất động sản có lợi tức đều có cổ tức gắn với NFT được phân mảnh, thể hiện một cách minh bạch lợi nhuận mà nhà đầu tư có thể mong đợi.

Vesta Equity loại bỏ các rào cản trong việc tiếp cận vốn chủ sở hữu vốn khó kiếm được trong một bất động sản và cung cấp một quy trình đầu tư bất động sản ít rườm rà hơn.

Quyền sở hữu phân mảnh đang trở nên phổ biến hơn không chỉ đối với tài sản bất động sản mà còn đối với các hàng hóa xa xỉ cao cấp, tác phẩm nghệ thuật (kỹ thuật số và vật lý) và các tài sản vật lý đặc biệt. Quyền sở hữu phân mảnh cung cấp lựa chọn đầu tư hợp lý cho nhiều người đồng thời tăng tính thanh khoản.

Tuy nhiên, những hạn chế về quyền sở hữu ở các quốc gia như Úc có thể khiến việc triển khai quyền sở hữu phân mảnh đối với bất động sản trên quy mô toàn cầu trở nên không thực tế.

Kết luận

Các công ty môi giới nhà truyền thống đã canh gác nghiêm ngặt ngành bất động sản trong nhiều thập kỷ. Ngay cả những công ty tên tuổi hiện tại như Zillow và Redfin cũng phải vật lộn để giành thị phần khi mới xuất hiện. Các công ty khởi nghiệp bất động sản dựa trên crypto cũng đang trải qua cuộc đấu tranh tương tự, nhưng các công ty này có thêm thách thức từ những kỳ thị xung quanh công nghệ blockchain và crypto.

Các công ty và giao thức như Propy đều tương đối mới trong crypto, nhưng đã chứng minh được sức mạnh của các giao dịch phi tập trung. Công nghệ blockchain cho phép họ tăng hiệu quả, giảm chi phí từ quá trình tự động hóa, tiếp cận thị trường toàn cầu và cải thiện tính minh bạch của dữ liệu cho các nhà đầu tư tiềm năng.

Mặc dù thị trường nhà ở hiện tại có rào cản gia nhập lớn đối với hầu hết các cá nhân, crypto và công nghệ blockchain ở Propy có tiềm năng làm cho việc mua nhà trở nên có thể chấp nhận và dễ tiếp cận hơn.

Bài viết được Huyền Trang biên tập từ “Crypto x Real Estate” của tác giả Ally Zach; với mục đích cung cấp thông tin và phi lợi nhuận. Chúng tôi không khuyến nghị đầu tư và không chịu trách nhiệm cho các quyết định đầu tư liên quan đến nội dung bài dịch.

—————————————————
👉 Theo dõi FXCE Ventures
Group Chat | Research Hub | FXCE Spotlight | Tổng hợp airdrop | FXCE Pool Coin